【2019蓝筹物业年会】尤建峰：房地产红利期过去，物业公司如何长远发展？

（图片来源：经济观察报）

经济观察网 记者 陈博 2019年6月25日，新城悦服务集团有限公司副总经理尤建峰在经济观察报社主办的2019蓝筹物业年会上分享了房地产红利期过去之后，物业行业所遭遇的挑战与机遇。

本届蓝筹物业年会主题是 大服务 大视野 。围绕 万亿大社区 、 物业费管控之弊 等话题，一众物业行业高管、业界资深专家展开了探讨。

以下是尤建峰的演讲内容节选：

2014年，第一家内资背景的物业公司彩生活上市，给整个行业带来很大的振动。之前物业公司是以非常低端的劳动密集的状态，或者房地产开发公司配套服务的单位、内部部门存在的。而在彩生活上市之后，很多开发商看到了机会，这个行业所受的关注度越来越高，也越来越多受到科技赋能、人才引入的影响，这是上市给行业带来非常大的变化。

2014-2019年间，上市的物业服务公司逐步增加，比如去年，在香港上市的物业公司就有物价，在上海上市的有一家，超十家的上市物业公司形成一定的板块效应，更多的资本方也对这个行业有更多的关注。

资本方看重的是行业怎么持续赚钱，为什么投资这样一个行业，这样一个公司。这就带来 这个行业的投资逻辑在哪里 、 这个行业增长的驱动因素在哪些地方 两个问题，我们进行了简单的梳理，主要分成两个维度：一个维度是基本的物业服务领域；如何实现整体收入和利润的增长，增长的驱动因素有哪些。从物业服务板块来看，管理规模的扩张导致整体收入的增长。

管理规模扩张的可能性有几种思路，比较简单粗暴的是背后有非常强大的开发商。如果开发商规模增长非常快的话，可以给物业公司带来非常稳定的管理面积扩张，这是确定性相对最高，而且没有成本的增长；另一类则是到市场上接管一些第三方楼盘，接管项目。

另一个维度则是收入增长来源主要是物业费的提价。主要包括几个维度：对原有小区的价格提升、或者新接项目的价格提升，导致整体物业单价的提升；基础物业服务的增长动力决定了毛利率是否有提升的空间。

从目前中国的行业状态来看，物业费提价是相对比较难的，可能五年十年才有提价的机会，特别是开发商背景的物业公司定物业费的时候肯定要考虑未来至少3-5年的人力成本上涨因素。这种物业费拟定的逻辑导致了一般新楼盘的物业费毛利率是非常高的。

物业费单价的提高主要是依靠新交付楼盘的逐渐增加，催使管理组合的物业费不断提升。另外则是依靠品牌物业服务的品质。一旦满意度做得非常好，当然有机会不断提升物业费价格。

除此之外，让整个物业公司有持续增长动力，也来源于增值服务方面的拓展。我觉得一个偏住宅领域的物业公司，增值服务有一个非常重要的影响因素 一个区域的项目密度比。如果密度足够大，物业公司自我运营增值服务的机会和成功性会更大。这也说明，项目密度对于物业公司开展自我运营的逻辑增值服务是非常关键的，此外只有满意的业主才愿意为额外服务买单。

目前物业公司所面临的机会与挑战，主要有存量市场和增量市场两个不同方向。现阶段房地产开发上集中度不高的情况下，以增量楼盘为主会更加优质一些，毕竟新楼盘的定价会比较高。特别是对盈利有比较高要求的上市公司，一般倾向于接管一些新的楼盘。不过从长远来看，随着增量市场越来越小，还是要切换到存量市场。

在增值服务方面，目前很多物业公司有很多资金的产品，一些公司只能以平台为主，比如新城悦就是主要做平台，为业主和供应商提供平台服务，从而获得收益。目前上市公司能够上体量的增值服务都是一次性服务，比如从去年到今年上半年做得比较多的增值服务主要有：车位销售、拎包入住服务等。

物业公司一旦要有长远的发展，增值服务这块业务的永续性是更加关键的，因为永续业务能够随着管理面积的增长不断持续增长。最明显的案例是二次装修、二次家具展销、或者是户内维修、户内家具保养，以及其他和户内高度相关的业务。

国内有一个成功的案例，这个公司的估值有40-50倍，增长动力就是面积，他们关于房屋的增值服务，每个业务都能做成一个独立体系。所以，从长远发展来看，还是要重点发展永续的业务。

至于医美、养老等业务，这都是未来的趋势，可以考虑一下是自己做，还是提供一个平台让其他专业公司做，这也是物业公司应该面临的选择。

智慧社区也是未来的大趋势，目前关于小区、园区的智慧化，行业内已经达成共识了，接下来就是面向户内的智慧家居机会。不过这一块还面临着挑战，因为智慧家居目前还是非常小众的市场，还在培育当中，怎样切入、怎样让一些居民能够买单，这也是需要好好研究。