新希望长三角抢地 刘永好发力地产后半场

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 谢敏敏  以前没关注过新希望，今年几次遇到，拿地很果敢，地价都挺高，能看出来是势在必得，拼了100多轮也要拿下来。 一位Top20房企投资部中层透露，今年上半年，来自四川的新希望地产在长三角土地市场表现异常活跃。

新希望地产是中国 饲料大王 刘永好控制下新希望集团的房地产板块，新希望集团业务包括农牧与食品、化工与资源、房地产、金融投资四大板块。

2018年3月，新希望集团将房地产业务剥离合并报表范围。一方面，其公司主业向农牧与食品主业聚焦，另一方面，这也意味着新希望地产的发展更加独立。

在今年 两会 期间，刘永好曾透露，去年集团1300多亿元的营收，地产板块占比相当于一个零头。

经历了十几年的缓慢增长后，新希望地产的进击之路悄然展开。

过去5年，新希望地产品尝了5年规模增长20倍的甜头，这家公司还提出了 2019年销售目标500亿、未来三年冲击千亿 的计划。

但新希望地产回复经济观察报： 新希望地产没有绝对的销售任务，没有制定过500亿销售目标时间点，没有所谓 三年冲刺千亿目标 的计划。

进击之路还体现在土地市场上，这家曾经偏居一隅的房企近年来走出四川，在杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等地接连拿地。截至6月中旬，已在温州、杭州等四个城市拿下5幅地块，耗资150.52亿元，占其2018年销售额近一半。

大举拿地

新希望地产今年在公开市场获取的第一幅土地是在其重仓地温州，3月15日，以21.02亿总价、1.2万元/平方米楼面价竞得浙江温州瑞安一宗商住地，溢价率3.1%；4月26日，经过140轮竞价，以上限价格29.26亿元竞得温州一地块，楼面价10861.78元/平方米，溢价率30%。

除了温州，新希望地产还在杭州和南京一日获取两幅土地，共计耗资88亿元。3月29日，新希望在拼抢120轮后竞得南京栖霞区一宗土地，总价53.2亿元，楼面价22628元/平方米，溢价率为28.8%，这也是新希望首次进入南京市场。同日，新希望在杭州经过166轮的激烈竞价，以34.6亿元总价拿下余杭一块土地，楼面价21008元/平方米，溢价率31.3%。

今年上半年溢价率最高的一块土地来自大连，5月15日，经过200轮竞价，新希望地产以总价12.46亿元、溢价率49%夺得大连一地块。

新希望地产回复的数据显示，截至6月中旬，新希望地产拿下5幅地块，总成交面积约95.07万平方米，共计耗资150.52亿元，平均楼面价15833元。

新希望大举拿地的时机是在今年上半年土地市场较为火热之际，竞争激烈，所获取地块往往是经过了数百轮竞价，显示了拿地决心。

其在土地市场的高调，并非始于今年。自2016年开始，新希望就逐步增加了拿地数量。

虽然背靠新希望集团这座知名民营企业，但由于并非集团主业且未上市，多年来新希望地产十分低调，外界鲜少知悉其具体数据。5月底，新希望地产在上交所申请公开发行的一笔17亿元公司债券状态更新为 已反馈 ，正因为此，公布了一份长达200多页的债券募集说明书，新希望地产的发展历程和最近三年的财务数据也得以一并公开。

根据这份债券募集说明书，2016年－2018年，新希望地产的拿地数量分别是5宗、13宗和20宗，权益后的新增土地金额分别为64.58亿元、160.89亿元和131.82亿元。截至2018年底，总土地储备为691.75万平方米。

目前新希望地产深耕的城市包括成都、杭州、苏州、南京、宁波、重庆、嘉兴、温州、昆明、南宁、大连、沈阳等，以二线城市为主，一半位于长三角。

温州是新希望已经布局6年的城市，也是其在大本营四川之外重点布局的一个新城市。根据债券募集说明书，过去三年新希望地产在温州的销售额分别是 78.3亿元、70.69亿元以及104.2亿元，均排名集团第一。

一位熟悉新希望地产的温州代理公司负责人对经济观察报表示，新希望进入温州以后开发了几个大盘，包括立体城、白麓城等，2016年白麓城单盘销售额为75亿元，也是浙江省单盘销冠。

新希望作为外来的一个大公司，资金量充足，是它前两年在温州风生水起的一个重要原因。前几年进温州的大公司不多，温州本土房企资金实力比不上新希望，所以他拿下了好几块大体量、高总价的地。 该代理负责人表示，近几年温州房地产市场竞争激烈，诸多大牌房企进入，新希望的声势渐弱，在温州想要深耕需要付出更高的成本。

需求稳定的长三角市场是新希望规模翻倍路上的功臣。新希望2016年才进入宁波，但宁波公司2018年的销售额已高达73.65元，排名集团第二。

对于大举拿地一事，新希望地产回应，近五年来，新希望地产保持每年新进1-2个城市的有序节奏，重点关注省会城市和热点城市，经内部统计，投资部门汇报超100块土地，公司才会谨慎地拍下1块，拿地金额控制在销售回款的60%以内。拿地策略是避开市场高位，不拿高价地王，偏远的地坚决不拿，三四五线城市不考虑， 到目前为止新希望地产从未出现过项目亏损的情况 。

规模翻倍

新希望地产成立于1997年，起步较早，但此前一直发展较慢。

刘永好在2018年的一次公开演讲中曾经承认过新希望做地产的优势，以及没有做大做强的原因。 我们（地产公司）大概有两三百人，土地是以养猪场产生的成交，如果要改变的话，就必须改变成开发地产，你要么交给政府，要么自己去盖，那土地成本极低。第二，需要钱，咱们集团品牌好，要钱不太难。第三，要设计有设计公司，要建筑有建筑公司，要销售有销售公司，要啥有啥。但这帮人呢，没有太多的披露意识，也没有好的机制。导致的结果是我们很早就做地产，一直做得不够好，每年大概二三十个亿。

在咨询公司的提醒下，刘永好意识到养了两三百人，干了十几年，地产每年才二三十个亿是 亏大了 。他认为这需要机制的改变。

2014年，刘永好亲自点名80后管培生张明贵担任地产总裁。此外，新希望地产的另一位关键人物是刘永好的女儿刘畅，她在新希望地产担任董事。

按照刘永好的说法，张明贵定下了一个目标：三年时间让地产公司规模每年翻一番，否则随时下台。

机制改变以后，效率也在提高。刘永好在那次演讲中透露： 以前我们一个土地从拿地到开发完，三年五年八年都有。现在，拿到地的当天，图纸就全部都出了，报建什么的就都弄好了，第一个月就可以开工。第三个月我们样板间就可以摆出来，六个月，我们把销售手续全部办完。第九个月赚的钱就把所有投资收回来，现金流为正。半年现金流为正，真是做到了，而且绝对保证质量，绝不偷工减料。

张明贵执掌以后，规模停滞不前十几年的新希望地产确实开始了规模爆发之路。2013年新希望地产的规模才20亿元，但根据上交所披露的数据，过去三年新希望的销售额分别为145亿元、171亿元和316.63亿元。

与此同时，2016-2018年，新希望地产的合并口径营业收入分别为51.57亿元、60.69亿元及152.43亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为6.19亿元、8.11亿元及18.19亿元。

规模增长也伴随杠杆的加大。2016年、2017年及2018年，新希望地产负债总额分别为 267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元，呈持续增长趋势；资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%，扣除预收账款后的资产负债率分别为52.30%、51.12%、50.94%。

此外，由于大举拿地、土地支出较大，2016年、2017年及2018年，新希望经营活动产生的现金流量净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

对于负债和现金流的疑问，新希望地产方面称，行业内典型房企的负债率基本都在80%以上，新希望地产目前负债率76%左右，同时扣除预收仅50%多一点，在房地产企业中算是比较低的，且负债率还呈逐年下降态势： 足以显示我们自身的造血能力在增强，负债依赖度在降低。

新希望地产方面还表示，除了通过多种外部融资渠道进行融资，新希望地产自有资金也较为充足，2018年销售率超过100%，持有现金118.3亿元，同比增长134.5%；现金流量表 销售商品、提供劳务收到的现金 同比增长了75.12%，而前一年的增量仅为19.44%。

经过几年的规模爆发，如今新希望在土地市场的表现也让人不得不设想，它是否要继续大规模扩张。据悉，新希望地产2019年的销售目标为500亿元，并计划未来三年冲击千亿。

新希望地产方面则否认了这一计划。对于规模扩张一说，其回应称，新希望集团是一家以农业和食品为核心主业的产业集团，其主业非常突出，地产板块是作为集团的一个补充产业，所以 小而美 的定位决定了新希望不会把地产规模做得特别大，但房企同样需要发展和成长，所以新希望地产争取未来可以成为一家规模在可控范围内是适度的、健康的、合理的中型房企。

千亿以上才叫做规模房企，新希望仅属于中型房企。新希望地产的发展目标，跟其他房企的逻辑不一样。如果规模不能覆盖风险，那就不会选择某个规模。 新希望地产方面表示。